 |
| ▲ 최고 49층, 1,339세대 규모로 재건축 정비계획이 변경된 서울 동대문구 청량리 미주아파트 전경. |
서울 동대문구 청량리 미주아파트 재건축사업이 최고 49층, 1,339세대 규모로 변경됐다. 기존 최고 35층 계획보다 14개 층이 높아지는 대신 전체 세대수는 31세대 줄어든다.
동대문구는 지난 11월 5일 '청량리 미주아파트 재건축사업 정비계획 결정(변경), 지구단위계획 결정(변경) 및 지형도면'을 고시했다.
이번 변경은 2023년 8월 3일 정비구역 지정 이후 사업계획을 조정한 것으로, 건축물 높이와 주택 규모, 용적률, 주민공동시설, 조합원 추정분담금 등이 포함됐다.
■ 최고 49층으로 높이고 세대수는 31세대 축소
재건축 대상지는 동대문구 청량리동 235-1번지 일대 5만6,785㎡다.
정비구역 면적은 종전과 같지만 건축계획은 크게 달라졌다.
최고 층수는 기존 35층에서 49층으로, 최고 높이는 105m에서 180m로 변경됐다.
정비계획 용적률도 기존 250% 이하에서 258.2% 이하로 상향됐다. 법적상한용적률은 300% 이하로 유지된다.
전체 주택 공급 규모는 기존 1,370세대에서 1,339세대로 31세대 감소했다.
분양주택은 1,208세대에서 1,218세대로 10세대 증가한 반면, 공공주택은 162세대에서 121세대로 41세대 줄었다.
주택 규모별로는 60㎡ 이하 주택이 208세대에서 383세대로 175세대 늘어나고, 60~85㎡ 이하 주택은 694세대에서 697세대로 소폭 증가한다.
반면 85㎡ 초과 주택은 468세대에서 259세대로 209세대 감소한다.
이에 따라 국민주택규모인 85㎡ 이하 주택 비율은 기존 65.8%에서 80.7%로 높아진다.
■ 추정 비례율 90.43%…조합원 분담금도 새로 산정
이번 정비계획 변경에서는 조합원들의 재산권과 직접 관련된 추정 비례율과 분담금도 새롭게 산정됐다.
추정 비례율은 기존 80.15%에서 90.43%로 10.28%포인트 높아졌다.
비례율은 재건축사업에서 종전자산의 권리가액을 산정하는 데 활용되는 지표다. 일반적으로 비례율이 높아지면 다른 조건이 같을 때 조합원의 권리가액이 커져 추가분담금이 줄어드는 효과가 있다.
다만 이번 변경에서는 사업 수입과 비용, 종전자산 평가 기준도 함께 달라졌기 때문에 비례율 상승만으로 모든 조합원의 분담금이 감소한다고 단정할 수는 없다.
고시된 추정 사업비는 약 9,081억원이며, 이 가운데 공사비가 약 7,033억원으로 전체의 77.4%를 차지한다.
추정 총수입은 약 2조1,304억원, 종전자산 총액은 약 1조3,516억원으로 산정됐다.
조합원 분양가격은 전용면적 기준 59㎡형 약 13억2천만원, 84㎡형 약 17억2천만원, 98㎡형 약 18억5천만원, 123㎡형 약 21억8천만원으로 추정됐다.
예를 들어 기존 92㎡형 아파트를 소유한 조합원이 새 아파트 84㎡형을 선택할 경우 추정 추가분담금은 약 7억4,415만원으로 제시됐다.
기존 107㎡형 소유자가 84㎡형을 선택하면 약 6억2,660만원, 기존 133㎡형 소유자가 같은 84㎡형을 선택하면 약 4억3,579만원을 추가 부담하는 것으로 추산됐다.
이는 현재 정비계획 단계에서 산정한 예시 금액이다. 실제 분담금은 향후 사업시행계획인가와 조합원 분양신청, 관리처분계획 수립 과정에서 달라질 수 있다.
■ 주민공동시설 3,790㎡ 확대…돌봄시설 신설
주민공동시설도 크게 확대된다.
기존 6,640㎡였던 주민공동시설은 1만430.4㎡로 3,790.4㎡ 증가한다.
어린이집은 600㎡에서 969.6㎡로, 작은도서관은 220㎡에서 458.8㎡로 확대된다.
경로당은 600㎡에서 741.3㎡로, 다함께돌봄센터는 120㎡에서 255.8㎡로 늘어난다.
특히 기존 계획에 없던 공동육아나눔터 590.8㎡와 실내어린이놀이터 447.9㎡가 새롭게 들어선다.
조·중식당 521.2㎡도 신설되며, 주민운동시설과 어린이놀이터 면적도 확대된다.
반면 기존에 계획됐던 200㎡ 규모의 스터디룸은 삭제됐다.
공동육아나눔터와 실내어린이놀이터 등은 용적률 인센티브를 적용받기 위한 돌봄시설 계획에도 포함됐다.
이번 정비계획에서는 돌봄시설 설치, 층간소음 저감, 우수디자인 및 장수명주택 인증 등을 통해 허용용적률 인센티브를 적용하는 방안이 마련됐다.
■ 공공주택 축소·사업비·분담금 향후 검증 필요
이번 변경에서 눈여겨볼 부분은 건물 높이와 용적률이 높아졌지만 전체 세대수는 오히려 줄었다는 점이다.
특히 공공주택이 162세대에서 121세대로 감소한 반면 분양주택은 10세대 증가했다.
주택 규모도 중대형 중심에서 중소형 비중을 높이는 방향으로 조정됐다.
조합원 입장에서는 새롭게 산정된 종전자산 평가액과 분양가격, 추가분담금이 중요한 판단 기준이 될 것으로 보인다.
다만 고시에 제시된 추정분담금은 확정 금액이 아니며, 향후 공사비와 분양가격, 사업 일정 등에 따라 달라질 수 있다.
최고 49층, 높이 180m 계획 역시 향후 경관심의와 정비사업 통합심의 과정에서 조정될 가능성이 있다.
이번 고시로 청량리 미주아파트 재건축사업의 변경된 정비계획이 공개된 가운데, 향후 통합심의와 사업시행계획인가 과정에서 건축 규모와 조합원 부담이 어떻게 확정될지 주목된다.
[동대문이슈]
빠르고 바른 우리 동네 뉴스 플랫폼!
ddmissue.com
;)
캘린더 
